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漲價跌價都可能有麻煩
多傢市場機構建議房企 抓緊出貨
[新聞鏈接]
不排除標桿房企率先降價
有房東降價53萬元拋盤
"延期首付"會繼續增加
業主的降價盡管幅度很大，但僅僅是"個人行為"。從市場上看，新房還沒有出現成規模的大幅降價。上海搜房數據監控中心截至3月25日統計，上海4月預計打折優惠商品住宅共計115個(含別墅)，比3月減少3個項目，較去年同期大幅縮減27.67%。其中僅6項目優惠幅度較大，比3月還要少1個。
是否產生心理影響？
"如果開發企業擅自漲價，那麼，即使開發商承諾首付款項不用多付，首付以外款項有可能會因為價格的調整而變化，就是說要多貸款瞭。"專傢表示，反過來，也有可能個案樓盤的房價會降，如果開發商在購房者首付一成之後降價，那麼，購房者的首付一成或首付款項是否相對變多瞭呢？
未來隨著地產金融化趨勢越來越明顯，"延期首付"甚至直接給購房者"墊首付"還有可能成為一部分開發企業、房地產流通服務領域企業的一項金融服務業務。
開發商資金壓力越來越大
二手住房方面的降溫更為明顯。根據上海中原地產數據推算，上一周上海二手商品住宅市場掛牌量增長2.8%，但成交量下降9.7%。從門店反饋來看，由於近期房東的漲價行為受阻，價格溫和走平，而買傢方面則認為市場泡沫較多，價格虛高。由於當前觀望情緒主導市場，買傢選擇繼續等待，因此市場成交或將溫和走低。
中房信研究總監薛建雄說，一些"機智"的銷售負責人就會用"延期首付"吸引購房者先簽約，這部分人就算到瞭他的"銷售指標"裡，過瞭三個月，按照規定期限付瞭錢後，就又幫助他完成瞭"回款指標"。
市場整體表現供大於求
新湖明珠城體量較大，而且掛牌量充足，均價在45000元/平方米，最近掛牌的房子普遍可以"談價"，實際成交價往往要比掛牌價低1000-琉球鄉二胎房貸利率2000元/平方米。
上海中原地產研究咨詢部總監宋會雍表示，近期外圍市場的降價越發明顯，並且有向一線城市蔓延跡象。目前，整個市場環境並不支持價格繼續走高，銀行信貸收緊還會持續困擾買傢和開發企業，因此開發企業的資金壓力或將越來越明顯。
德佑地產市場研究部總監陸騎麟認為，就目前而言，房地產市場受調控政策、信貸等因素的持續影響，需求量並未有回升跡象，並且一些城市持續出現降價情況，對於上海的樓市也會產生較大的心理影響，二手房產生瞭降價的可能性。
統計數據顯示，近期上海房地產市場供應量明顯增加，但成交相對疲軟，降價壓力正在加大。上海多傢市場機構建議，房企應淡化"政策期待""抓緊出貨"。
知情人士透露，上海有項目去年底也推出過"延期首付"的活動，但是當時的促銷比較"隱晦"，開發商沒有直白地說可以墊首付，隻是宣傳"首付××萬即可簽約"，其實質就是墊首付。
購房者不能簡單將開發商"延期首付"或"墊首付"理解成為一件好事情，因為這也有一定的市場風險。
為何打折樓盤不增反減？
上海搜房數據監控中心分析師黃海燕表示，優惠項目數量的持續縮減，一方面或受今年年初各銀行貸款持續緊縮，在購房者加劇觀望心態及後續銀貸市場不明的環境下，開發商或更傾向試探市場的走向。另一方面，3月樓市總體成交並不理想，然而樓市預售量卻保持在較高水平，在此環境下，開發商依舊有著很強的入市意願，當然，如果4月樓市依舊不溫不火，不排除開發商將逐步加大優惠力度，以促進成交加速回籠資金。
[樓市萬象]
為瞭應對市場成交量下滑，刺激購房者入市，最近南京、杭州、廣州等一些房地產開發企業紛紛推出"延期首付"，也就是購房者可以先付一成或兩成的首付，然後在規定日期前付清其餘部分。業內分析，擔心銷量下降和地產金融大趨勢雙重因素的影響下，房企選擇瞭這一營銷方式。
多地樓盤刺激銷售推"延期首付"活動
多地推"首付分期"計劃
近期杭州部分樓盤推出瞭"首付分期"計劃，隻需首付兩成，剩下的3個月內付清即可簽約買房。
在廣州，某大型開發商近期也推出瞭"延期支付首付"的活動，首次置業買傢可以獲得4個月的免息首付延期繳納時間，而二次置業買傢則可以獲得長達9個月的首付延期繳納時間。在這段時間內，買傢不需要繳納利息。
在上海市場上，"延期首付"這種玩法並不新鮮，2008年，原南匯區的某樓盤就搞過"一成首付"的促銷活動。當時是由開發商指定一傢投資公司借給購房者兩成的首付，湊足3成即可簽約，然後再去銀行辦理其餘7成的貸款。
是否進入"下降通道"？
最新統計數據顯示，上周(3月17日-3月23日)上海商品房供應量充足，新增供應量為36.74萬平方米，環比增加17.04%；其中商品住宅新增供應面積為29.63萬平方米，環比增加83.64%，已恢復到高峰期水平。成交方面，上周上海商汽車貸款新北淡水汽車貸款品住宅成交面積仍未突破20萬平方米，環比前周下跌0.49%。
不管是"明補"還是"暗補"，業內人士認為，在今年房產市場前景不明朗的前提下，"延期首付"的情況一定會在市場上繼續存在甚至增加。
首先，由於銀行信貸收緊等原因，各地新房銷售不容樂觀。出現"延期首付"項目的杭州此前已有多個項目大幅降價促銷，而隨後南京和廣州的保利地產(7.49,0.040,0.54%)旗下樓盤也打出瞭類似的營銷手段。
從開發商內部來看，"延期首付"實際上也是銷售負責人完成營銷指標的一種"妙招"。
內容來自sina新聞
統計數據顯示，截至3月23日，上海新建商品住宅可售餘量為1053萬平方米，按照近3個月的平均去化速度，存銷比為15個月，已存在降價壓力。同策咨詢研究部分析師許之靜認為，今年以來上海樓市周均15萬平方米的去化速度，較年前周均超25萬平方米的去化水平明顯下滑。
對於近期樓市溫度的變化，一些比較敏感的小業主反應比開發商更敏銳，采取的對策也更直接猛烈。一套新湖明珠城的兩房，房東1月初的掛牌價為500萬元，由於市場持續降溫，春節後，房東主動降價30萬元，而隨後一降再降，最終以447萬元的價格成交。如此，實質降幅達10.6%。這是否意味著上海的房價開始進入"下降通道"？
"延期首付"是對於購房者的保障還是陷阱？
德佑地產研究總監陸騎麟表示，可以看出，市場整體表現出瞭供大於求的情況。
許之靜認為，不排除標桿房企率先調整銷售戰略，尤其是在存量較大的區域先行降價。陸騎麟則表示，近期一些地方傳出開發商"墊首付"的消息，旨在完成銷售業績和回籠資金；如果成交量無法明顯提升的話，上海也不排除出現類似情況，隨之而來的也將會是價格的調整。
一般來說，對於購房者來講，如果遇到"退房退款"相關問題，由於購房者總是處於弱勢地位，法律人士建議，購房者保留開發商提出的"墊首付"相關廣告及文件，並且仔細推敲文件中是否有陷阱，如果沒有，那麼要合理判斷購房成本及投資風險。一旦出現問題，就可以拿這些文件到相關司法部門維護自己的權益。
新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-03-26/08402661216.shtml
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